مليون شقة لمحدودى ومتوسطى الدخل .. مشروع وطنى عظيم
حجم التمويل
وصل 70 مليار جنيه من 30 بنكاً وجهة.. و20 مليار جنيه قيمة دعم الفائدة والنقدى
البنك الدولى أشاد بالتجربة المصرية ونقلها قريباً لعدة دول أفريقية
رفع قيمة الدعم النقدى من 15 إلى 120 ألف جنيه لمواجهة زيادة سعر الوحدات
55 ألف وحدة إسكان أخضر فى خمس مدن توفر 30 ٪ من الطاقة
8300 مخالفة تم ضبطها.. صدرت أحكام فى ألفين منها.. ولا تصالح فى البيع
تخصيص 21 ألف وحدة فى الإعلان الـ 14 حتى الآن ونستهدف 10 آلاف وحدة شهريا
توفير المسكن الآمن لمحدودى ومتوسطى الدخل، هدف وضعته الدولة على عاتقها مع إطلاق الجمهورية الجديدة، وهو ما نجحت فيه وزارة الإسكان من خلال عدة محاور نفذها صندوق الإسكان الاجتماعى الذى استطاع على مدار عشر سنوات تنفيذ مليون وحدة سكنية تم منحها للمواطنين بنظم تقسيط تمتد لعشرين عاماً محدثاً طفرة تنموية لم تشهدها مصر على مدار 40 عاماً.
مى عبدالحميد الرئيس التنفيذى لصندق الإسكان الاجتماعى ودعم التمويل العقاري، قدمت فى حوار مع «الجمهورية» تقريرا بالجهود التى بذلها الصندوق وترجمها 17 إعلاناً وكيف تحول الإسكان الاجتماعى لقصة نجاح تسعى العديد من الدول للاستفادة منها وحجم الإنفاق من قرض البنك الدولى والتمويل الذى تم منحه للعملاء والفرق بين سعر التكلفة والطرح وأهم ملامح الموازنة الجديدة والبناء الأخضر ومتى سيتم الإعلان عن طرح جديد وموعد تسليمات الإعلان الـ 14 والإسكان المتوسط وإلى نص الحوار :
> 10 سنوات نجح خلالها صندوق الإسكان الاجتماعى فى تحقيق حلم الكثيرين من محدودى ومتوسطى الدخل فى تملك وحدة سكنية.. ماذا عن جهودكم خلال الفترة الماضية؟
>> الصــندوق طرح خــلال الفتـرة الماضــية 17 إعلاناً لمحدودى ومتوسطى الدخل، وفى سبيل ذلك تم طرح 924 ألف وحدة تم الانتهاء من تنفيذ 667 ألف وحدة منها وجار استكمال تنفيذ 257 ألف وحدة، ومن هذا العدد تم تخصيص 585 ألف وحدة بخلاف 23 ألف تم تخصيصها للجهات الأخرى مثل التضامن الاجتماعى وبعض المحافظات لمساعدة بعض الحالات الأكثر فقراً وتنفيذ قرارات الإزالة للمناطق العشوائية ولدينا حالياً 37 ألف وحدة جار العمل على فحص ملفات العمــلاء ليتبقى 20 ألف وحدة سيتم طرحها فى إعلان قادم.
من خلال هذا العدد، نكون قد انتهينا من تسليم جميع الإعلانات حتى الإعلان العاشر، باستثناء عدد محدود من الوحدات كما سبق الإشارة، من بينها 2800 وحدة فى العبور الجديدة، وبعض الوحدات فى بورفؤاد ومن المقرر الانتهاء منها خلال 4 أشهر من الآن.
> ماذا عن الموقف من الإعلان الـ 14 الذى جاء ضمن الطرح الأول لشقق المبادرة الرئاسية سكن كل المصريين؟
>> بدأنا بالفعل فى تخصيص الوحدات من الإعلان الـ 14 أو سكن كل المصريين كما يعرف للمستفيدين ونجحنا فى ذلك قبل الموعد المحدد للتسليم، حيث من المفترض أن مواعيد التسليم كانت تبدأ فى أبريل الماضى ونجحنا فى تسليم بعض الوحدات قبل هذا الموعد وتم تسليم 21 ألف وحدة وجار العمل على تسليم باقى الوحدات، وأن أغلب الوحدات الجارى تنفيذها حالياً وعددها 257 ألف وحدة سيكون موجهاً للإعلان الـ 14، فلن نطرح أى وحدات متبقية أو إعلانات جديدة قبل الانتهاء من الإعلانات الحالية ونرى نسب الرفض، ففى الوقت الحالى ليست لدينا رغبة فى طرح إعلانات جديدة قبل الدفع فى معدلات تسليم الإعلانات التى حل ميعاد تسليمها ونعمل حالياً على تسليم من 8 إلى 10 آلاف وحدة شهرياً.
ذوو الهمم
> الدولة كانت حريصة على دعم ذوى الهمم من خلال بعض الفعاليات خلال الفترة الماضية، وكان صندوق الإسكان الاجتماعى أحد آلياتها فى تحقيق ذلك.. ماذا عن عدد الوحدات التى تم تخصيصها لهم خلال الإعلانات السابقة؟
>> بالفعل نحــرص على تنفيذ توجيهات الرئيس السيسى بتوفير كل أوجه الرعاية لذوى الهمــم، وبالفعل فى كل إعــلان نخصص نسـبة 5 ٪ لذوى الهمم وفقاً لتعليمات القيادة السياسية بدعمهم وتحقيق متطلباتهم فى الحياة، ولكن بعض المدن المطروح فيها وحدات لم تشهد تقديم طلبات، لذا فوفقاً للطلبات التى تلقيناها كانت نسبة ما تم تخصيصه 3 ٪ بما يعادل 18 ألف وحدة من إجمالى الوحدات التى تم تخصيصها.
> محور الإيجار من ضمن المحاور التى أطلقتموها خلال الإعلانات السابقة، هل من الممكن تكرار التجربة الفترة القادمة؟
>> بالفعل كان الإيجار أحد محاورنا فى السابق، لكن لم يلق إقبالاً كبيراً بسبب انخفاض سعر التمليك فى هذه الفترة كذلك انخفاض سعر الفائدة ومع التغييرات الحالية فى سعر الفائدة نخطط الآن لطرح إعلان تجريبى فى محور الإيجار من خلال بعض الشركات فى مواقع معينة تكون متاخمة مع مصانع هذه الشركات وما شابه بحيث يتاح تحويل الراتب لسداد القسط من خلال الشركات، ومن المقرر طرحه خلال النصف الثانى من العام الجارى وأعتقد أن هذا الإعلان سيكون مختلفاً عما تم طرحه سابقاً ولكن لن يكون إعلاناً مفتوحاً، حيث سيكون قاصراً على العاملين فى هذه الشركات فقط.
حجم التمويل
> ماذا عن حجم التمويل الذى قدمتموه خلال الإعلانات السابقة؟
>> وصلنا حتى الآن لـ 70 مليار جنيه تمويل عقارى من خلال 30 بنكاً وشركة تمويل، وقد وكانت فى البداية ثلاث جهات فقط بخلاف 59 مليار من الصــندوق وهذه النسبة تمثل67 ٪ من القيمة البيعية للوحــدات التى تقدر بـ 120 مليار جنيه، ونحو 40 مليار جنيه تمثل المقدمات والدفعات الربع سنوية التى تم دفعها من قبل الحاجزين بخلاف نسبة التمويل والدعم النقدى بخلاف صور الدعم الأخري، حيث ندعم المرافق والأرض نمنحها مجاناً وكل فترة أسعار الوحدات تزيد، فنرفع دعم الفــائدة وحتى الآن وزارة المالية خصــصت 10.8 مليار جنيه لدعم الفائدة، مما يعنى تخصيص أكثــر من 20 مليار جنيه كدعم نقدى ودعم للفائدة.
> هناك حديث عن طرح الصندوق لوحدات ضمن محور الإسكان الحر.. متى يمكن الإعلان عن ذلك وما المستهدف منه؟
>> فى الوقت الحالى نحن كصندوق تركيزنا الأكبر على تسليم وحدات الإسكان المتوسط التى تم طرحها ضمن سكن كل المصريين «1 و2»، حيث تم طرح 27 ألف وحدة سكنية وكانت هذه هى المرة الأولى التى نشتغل فيها على محور متوسطى الدخل وهذه استراتيجية عملنا كصندوق، حيث نفضل دوماً العمل على المحاور التى نستهدفها وهى محدودى ومتوسطى الدخل، لكن أحياناً نلجأ للإسكان الحر لتعويض بعض الخسائر فى الإسكان الاجتماعي، حيث ندفع بعض التعويضات، الأمر الذى يرفع من تكلفة الوحدة، ففى هذه الحالة نلجأ لطرح بعض الوحدات كإسكان حر لتعويض فرق التكلفة والخسائر التى تحملناها وهذا بهدف الحفاظ على بقاء الصندوق واستمراريته لأداء دوره لكن بشكل عام تركيزنا فى الوقت الراهن على الانتهاء من 27 ألف وحدة ضمن الإسكان المتوسط وفى حالة وجود وحدات متبقية بعد انتهاء التخصيص يمكن طرحها كإسكان حر.
سعر التكلفة
> الحديث عن الخسائر التى تحملتموها يدفعنا للسؤال عن الفرق بين سعر الطرح والتكلفة ونسبة الزيادة فى سعر الوحدة من الطرح الأول للأخير وكيف واجهتم زيادة الأسعار؟
>> سعر الوحدة فى الطرح الأول كان 154 ألف جنيه وصل فى الطرح الأخير إلى 500 ألف جنيه قابلة للزيادة بنسبة15 ٪ وهو ما تمت مقابلته بزيادة الدعم النقدى لتعويض فرق السعر، حيث كان الدعم النقدى فى بدايته 15 ألف جنيه ثم وصل لـ 25 ألفاً وتمت زيادته إلى 40 ألف جنيه ثم 60 ألف جنيه حتى وصل لـ 120 ألف جنيه بما يعنى أن مبلغ الدعم تمت زيادته 8 أضعاف عن المبلغ المقرر فى البداية للدعم النقدي، فى حين الزيادة فى سعر الوحدة كان ثلاثة أضعاف وهى زيادة طفيفة مقابل زيادة الأسعار، حيث ان آخر إسناد للمقاولين كان سعر الوحدة يتراوح ما بين 600 و630 ألف جنيه، هذا بالطبع بخلاف سعر الأرض.
> توفير مليون وحدة أمر بالطبع واجهه الكثير من التحديات.. ماذا عن الصعوبات التى واجهتكم وكيف تغلبتم عليها؟
>> بالطبع لدينا صعوبات كبيرة، فنحن فى الأساس صندوق تمويل إسكان اجتماعي، وبالتالى نواجه صعوبات تتمثل فى تغير تكلفة الوحدة، وبالتالى قيمة التمويل الذى احتاجه تزيد فأحتاج لزيادة قيمة الدعم النقدي، كذلك مراجعة الفئات المستهدفة، أيضاً هناك طلبات فى مناطق لا نستطيع تحقيقها لأن الأراضى غير كافية فنبحث عن المدن التى لها ظهير صحراوى نتوسع فيها أو نلجأ للمدن الجديدة وكانت تجربة ناجحة ولا أحد ينكر أن برنامج الإسكان الاجتماعى أحدث نقلة فى المدن الجديدة بشكل عام حتى الآن 85 ٪ من الوحدات التى نفذناها فى المدن الجديدة، ففكرة أن المدن الجديدة تبدأ تلعب دوراً مهماً فى خلخلة الوادى والدلتا ومنع ظهور العشوائيات والاعتداء على الأراضى الزراعية.. كل هذا من مستهدفات البرنامج وهو الذى دفعنا للتوجه للمدن الجديدة، والحمد لله نجحنا فى ذلك.
نسب التعثر
> هل لديكم حالات تعثر فى سداد الأقساط على مدار السنوات الماضية من المتعاملين مع الصندوق بسبب الأوضاع الاقتصادية؟
>> العميل لدينا يقوم بالتقسيط مع البنك والبنك يأخذ كل ضماناته بشكل كافي، حيث لا تتم الموافقة على أى طلب إلا بعد دراسته بشكل جيد وأقساط التمويل منتظمة حتى مع فترات كورونا لم تتأثر كذلك مع الصعوبات الاقتصادية الناتجة عن تغيير سعر الصرف لم تحدث حالات تعثر وهذا مرجعيته أن الناس فاهمة أهمية المسكن هذا من ناحية، ومن ناحية أخرى مع رفع الحد الأدنى للأجور أصبح القسط جزءاً صغيراً من الراتب، ففى بداية التقسيط الناس كانت تقول هندفع قسط شهرى 300 جنيه وانه مبلغ كبير، والآن أصبح رقماً بسيطاً جداً.
> أطلقتم تحذير منذ فترة لحاجزى وحدات الإسكان المتوسط.. ما الأسباب التى دفعتكم لذلك؟
>> هذه الوحدات تم طرحها بأسعار تتراوح ما بين 400 و500 ألف، فى حين تتجاوز تكلفتها 800 ألف جنيه وأن التأخير فى سداد الأقساط المستحقة يؤثر على التدفقات النقدية اللازمة لتمويل عملية الإنشاء، حيث ينفذ الصندوق 27 ألف وحدة ضمن محور متوسطى الدخل بلغت نسبة تنفيذها 55 ٪ ومن المقرر البدء فى عملية التسليم للمستحقين ابتداء من نهاية العام الجارى وقد تلاحظ لنا وجود حالات متأخرة فى سداد الأقساط المستحقة لأكثر من قسطين ووفقاً لكراسة الشروط، فإن التأخر فى سداد أكثر من قسطين يعطى للصندوق الحق فى سحب الوحدة وقد تلاحظ لنا وجود ألفى شخص لديهم تأخر فى سداد الأقساط، لذا قمنا بنشر إنذار لهم فى الصحف وبالفعل عدد كبير منهم استجاب وقام بدفع الأقساط المتأخرة، ومن تقاعس سيتم سحب الوحدة وإعادة طرحها مرة أخرى بالتكلفة الحالية.
> ما الذى يميز هذا النوع من الوحدات عن وحدات الإسكان الاجتماعي؟
>> طرحنا وحدات الإسكان المتوسط فى معظم المدن الجديدة وكانت بمساحات مختلفة، حيث من المعروف ان وحدات الإسكان الاجتماعى بمساحات واحدة وهى 90 م2، فى حين طرحنا وحدات الإسكان المتوسط بمساحات مختلفة، حيث نموذج 100 و110 و120 م2 وتركنا للعميل حرية الاختيار من المساحات المطروحة.
> المصريون فى الخارج كان لهم نصيب فى الطروحات السابقة لوحدات الإسكان الاجتماعي.. ماذا عن التجربة وهل يمكن تكرارها؟
>> كان لدينا مجموعة من الوحدات المميزة، التى لم يتم طرحها فى إعلانات سابقة فى العبور الجديدة والشروق، فقمنا بطرحها للمصريين بالخارج وكانت تجربة جيدة يمكن تكرارها فيما بعد فى متبقيات الإسكان أو فى المناطق التى تتوافر بها أراض يمكن استخدامها فى إنشاء إسكان حر كنوع من الاستثمار لتحقيق عائد للصرف على باقى المشروعات.
مستهدفات الموازنة
> فى شهر ابريل الماضى وافقت لجنة الإسكان بمجلس النواب على موازنة الصندوق بزيادة تتخطى 10 مليارات جنيه عن العام الماضي.. ماذا عن أهم ملامح ومستهدفات هذه الموازنة؟
>> موازنة هذا العام بلغت 61.6 مليار جنيه مقابل 49.2 مليار العام الماضى وأهم ملامحها زيادة الخطة الاستثمارية نظراً لزيادة تكلفة الوحدات، وبالتالى استتبعه زيادة فى الرقم الذى نحتاجه كاستثمارات، حيث تقدر هذا العام بـ 40 مليار جنيه تقريباً، كذلك تمت زيادة تكلفة دعم الفائدة لـ 11.9 مليار جنيه مقابل 7 مليارات هذا العام، حيث جاءت معظم الزيادات فى الباب الرابع الخاص بالدعم والمزايا الاجتماعية والباب السادس الخاص بالاستثمار.
> ماهى موارد تمويل الصندوق الحالية؟
>> مصادر التمويل من وزارة المالية، حيث مواردنا المنصوص عليها فى القانون من هيئة المجتمعات العمرانية لنا نسبة من حصيلة بيع الأراضى وتم استحداث موارد جديدة، حيث نسبة من مخالفات قانون البناء تم تخصيص جزء لنا منها بجانب مليار دولار تمويل من البنك الدولى استخدمنا منه حتى الآن 640 مليون دولار ومتبقى 360 مليار دولار سنستخدمها حتى نهاية 2025.
البناء الأخضر
> مؤخراً تمت الموافقة لكم على بعض التعديلات فى شروط التمويل من البنك الدولي، وكان من أهمها إدخال الإسكان الأخضر.. ماذا حققتم فى هذا الملف؟
>> الإسكان الأخضر كان من أهم التعديلات التى تمت الموافقة لنا على إدخالها ضمن شروط التمويل، حيث اتفقنا مع البنك الدولى على تنفيذ 55 ألف وحدة اسكان أخضر ننفذ منها حالياً 25 ألف وحدة فى العبور الجديدة والعاشر من رمضان وحدائق العاصمة وأسوان الجديدة، وبلغت نسبة التنفيذ40 ٪، وهناك 30 ألف وحدة أخرى سيتم تنفيذها فى نفس المدن بجانب أكتوبر الجديدة ولكن بتصميمات مختلفة، حيث كنا قد أعلنا عن مسابقة للإسكان الأخضر وفى ثلاثة تصميمات فازت ونعمل عليها بعض التعديلات وبصدد طرح تصميم مختلف سواء للموقع العام أو الوحدات.
> وما هى أهم مواصفات البناء الأخضر وفيما يختلف عن البناء العادي؟
>> كما ذكرت طرحنا مسابقة من أجل إيجاد حلول إنشائية تجعل تكلفة وحدة البناء الأخضر مقاربة لوحدة الاسكان العادية ولكن بعيداً عن التكلفة هى لها مزايا على المدى البعيد، حيث تحقق وفراً ليس فقط فى الطاقة والانبعاثات والكربون ولكن فى فواتير الكهرباء وهذا مهم بالنسبة للمواطن وكذلك للدولة للتوفير فى استخدام الطاقة وبجانب الراحة الحرارية التصميم مثل «بيوت زمان»، حيث نستخدم طوبة بسمك 25سم وليس11سم كالمعتاد، كذلك آلية وضعها وانعكاس الشمس عليه وإعادة استخدام مياه الصرف الصحى فى الزراعة ومواد البناء، حيث الأسمنت الأبيض وطرق العزل والطاقة الشمسية وهذه المواصفات من خلال كود البناء الأخضر الذى تم استحداثه من خلال مركز بحوث الإسكان والبناء، ووزير الإسكان أصدر منذ فترة قريبة تعديلاً على القرارات الخاصة بتقييم نظام الهرم الأخضر وعملنا قياسات على الـ 25 ألف وحدة التى تم تنفيذها من قبل جهات عديدة ووصلنا إلى نتائج جيدة تتراوح ما بين 25 إلى30 ٪ وفراً فى الطاقة وهذا بالطبع سيكون له مردود جيد على فواتير الطاقة.
التجربة المصرية
> على مدار السنوات الماضية شاهدنا دولاً تطلب الاستفادة من التجربة المصرية فى الإسكان الاجتماعي.. ماذا حققتم على هذا المستوي؟
>> فكرة الشراكة مع البنك الدولى ليس معناه فقط الحصول على تمويل، ولكن نحصل على خبرة فنية وهم أيضاً ينقلون الخبرات التى شاهدوها هنا إلى دول أخري، وقد حققنا أرقاماً كبيرة.. فنحن البرنامج الأكبر على مستوى العالم ينفذه صندوق واحد بهذا الشكل كذلك نجاحنا فى إقناع البنوك بتمويل شريحة منخفضة الدخل وهناك دول كثيرة قدمنا لهم حوافز كثيرة لتشجيعهم، حيث مزايا وتسهيلات فى مسألة رهن الوحدات وأسعار الفائدة التى يحصلون عليها كبنوك وفكرة استخدام شركات استعلام، خاصة أنها تنزل تستعلم عن العملاء وتتأكد منهم كذلك ميكنة دورة العمل مع أطراف العمل المختلفة سواء البريد أو شركات الاستعلام والبنوك وهذه قصة نجاح ونحن نعمل مع أكثر من دولة من الدول الأفريقية وقريباً ستكون هناك اتفاقات مع بعض الدول لنقل التجربة ونحن نراجع معهم قوانينهم وطرق العمل وذهبنا إلى دول أخرى مثل الأردن وأذربيجان واندونيسيا وعدد من الدول فى آسيا وبشكل عام البرنامج حقق صدى جيداً كتجربة جيدة للبناء عليها فى دول أخري.
الضبطية القضائية
> مؤخراً استحدثتم الضبطية القضائية لتنفيذ قانون الإسكان الاجتماعى وضبط مخالفيه.. ماذا عن النتائج المترتبة على ذلك؟
>> الدولة تدعم مشروعات الإسكان الاجتماعى بمليارات الجنيهات ويتم إجراء التحريات اللازمة والاستعلام عن المتقدمين للتأكد من استحقاقهم ووفقاً لقانون الإسكان الاجتماعى غير مسموح بالمتاجرة بهذه الوحدات المدعومة من الدولة والتربح منها أو تأجيرها أو تغيير نشاطها وكل من استفاد بوحدة قام بالتوقيع على إقرار يفيد بذلك والقانون يعطى الحق للجان الضبطية القضائية متابعة المستفيدين بالوحدات واتخاذ الإجراءات القانونية ضد المخالفين وهناك عقوبات صارمة فى القانون تصل إلى سحب الوحدة والحبس.. ونتيجة لذلك حررنا 8300 محضر تم التصالح فى 3120 حالة بعد دفع مقابل التصالح وإزالة المخالفة الخاصة بالإيجار لكن لا تصالح فى البيع وبالفعل لدينا ألفى حالة إدانة وتنفيذ الأحكام تتابع تنفيذها وهناك محاضر فى النيابة العامة و1355 حالة جار تحريك الدعوى القضائية و250 تظلماً، لكن غالبية التظلمات لا تقبل لأن الإجراءات تكون مستوفاة فى أغلب الأوقات، حيث يتم أخذ صورة بطاقة المستأجر وتوقيعه على المحضر، وفى نهاية كل عام نقيم ورشة عمل لتقييم الوضع واستعراض الصعوبات التى واجهتهم ودراسة الثغرات وتلافيها.
> بعض الحالات يتوفاها الله قبل استلام الوحدات.. ما الإجراءات المتبعة فى هذا الشأن؟
>> فى حالة الوفاة، فتخصيص الوحدة يؤول للورثة وفق إعلام الوراثة ويتم استكمال الإجراءات، وفى حالة تنازل بعض الورثة لأحدهم، يتم إتمام إجراءات التنازل وتسليم الوحدة للمستحق.
> جودة تشطيب الوحدات مثار انتقاد من بعض الحاجزين، ومؤخراً تم طرح فكرة التسليم دون تشطيب.. فهل ممكن اللجوء لذلك الفترة القادمة؟
>> بالفعل أثناء مناقشة الموازنة فى لجنة الإسكان، عرض أحد النواب فكرة تسليم الوحدات دون تشطيب وهذا الأمر أظن أنه صعب جداً، فنحن نقدم الوحدة بسعر 500 ألف جنيه، وفى حالة عدم التشطيب سيكون مقابل خفض قيمتها من 10 إلى ٪20، فيضطر هو حتى يتمكن من السكن إلى التشطيب، وهذا الأمر يحتاج إلى مبالغ قد لا يكون بإمكانه تدبيرها، فهل من الأجدى أن يدفع قسط ألف جنيه ويستلم وحدة جاهزة، أم أجعل القسط 800 جنيه ويكون هو المسئول عن التشطيب؟!، وليس كل الحاجزين لديهم المقدرة على التشطيب فى منطقة مازالت حديثة، وبالتالى التكلفة تكون أعلى من التكلفة التى نتعامل بها مع المقاولين، وبالتالى بعضهم يعجز وسنفقد الهدف من مشروع الإسكان الاجتماعي.
لكن بشكل عام نحن ننبه على الحاجزين، عدم استلام الوحدة فى حالة وجود أى عيوب فى التشطيب وعدم الاستلام إلا بعد تلافى كل الملاحظات، وفى حالة عدم الاستجابة يمكنه إبلاغنا من خلال منصة الشكاوى الخاصة بنا وسنقوم بإلزام المقاول بتلافى ملاحظاته.
