على مدار السنوات الماضية نجح صندوق تطوير المناطق العشوائية فى القضاء على المناطق التى كانت تشكل خطراً داهماً على حياة سكانها فجاءت مشروعات الأسمرات وغيط العنب وأهالينا وروضة السيدة والمحروسة والصيادين وزهور مايو وغيرها من مشروعات السكن البديل لتحقق جودة الحياة لسكان هذه المناطق.
وفى محاولة لتعظيم دور الصندوق كان تغيير اسمه ومن ثم تغيير المهام لتنطلق مبادرة تطوير عواصم المحافظات مع صندوق التنمية الحضرية لرسم واقعاً جديداً فى المدن التى باتت تئن من التكدس السكانى من خلال تطوير العمران القائم فى الوقت الذى تم إطلاق مشروع تطوير القاهرة التاريخية بهدف إحياء التاريخ بصورة عصرية تعيد للمناطق التاريخية رونقها.
«الجمهورية» حاورت المهندس خالد صديق الرئيس التنفيذى لصندوق التنمية الحضرية والذى كشف عن تفاصيل العديد من المشروعات التى أطلقها الصندوق مؤخراً ومنها مشروع حدائق الفسطاط وما يوفره من غرف فندقية ستضيف لخريطة السياحة فى مصر بجانب إعداد خريطة قومية للعمل على تطوير كافة المناطق التاريخية فى جميع المحافظات وإلى أين وصلت جهود الدولة فى تطوير المناطق غير المخططة وتفاصيل أخرى فى هذا الحوار.
> سألناه فى البداية عن تطوير عواصم المحافظات والمدن وهى مبادرة تستهدف القضاء على العشوائية وتوفير المسكن المناسب لكافة مستويات الدخل، ماذا حققتم من خلالها ؟
>> أجاب المهندس خالد صديق قائلاً: ان هذه المبادرة كانت احد أسباب تغيير اسم اصندوق من تطوير العشوائيات إلى التنمية الحضرية ونستهدف من خلالها توفير 500 ألف وحدة على ثلاث مراحل بدأنا المرحلة العاجلة منها وتشمل 100 ألف وحدة من إجمالى 150 ألف وحدة ضمن المرحلة الأولى وبدأنا التنفيذ بالفعل فى عام 2022 على الأراضى المتاحة المملوكة للدولة بدون مشاكل فى المحافظات التى لديها احتياج شديد ونسبة التنفيذ حالياً تجاوزت 95٪ وهذه الوحدات الصندوق يمتلك منها 63 ألف وحدة باستثمارات 74 مليار جنيه بخلاف التعويضات وفى تقديرى لن تقل التكلفة الإجمالية عن 130 مليار جنيه للمرحلة العاجلة.
والمرحلة العاجلة مقرر الانتهاء منها نهاية العام الجارى وتستهدف تنفيذ 24 مشروعاً فى 13 محافظة هى القاهرة والدقهلية وكفر الشيخ والغربية والشرقية والمنوفية ودمياط والقليوبية والسويس والفيوم والمنيا وقنا وسوهاج حيث تم توفير قطع أراض داخلها كانت مملوكة للمحافظات وقطاع الأعمال والأوقاف وتم نقل ملكيتها للصندوق بقرار من رئيس الجمهورية.
> وما الجدول الزمنى المقرر للانتهاء من المبادرة بشكل عام والتكلفة الاستثمارية لها ؟
>> المخطط الزمنى للمبادرة يستهدف الانتهاء من تنفيذ 500 ألف وحدة بحلول عام 2030 باستثمارات تتراوح ما بين 750 و800 مليار جنيه وهذا الرقم تقديرى لكن من المؤكد سيتغير فى ظل ارتفاع أسعار مواد البناء فمثلاً مشروع الواحة الذى ننفذه فى مدينة نصر ضمن مشروعات المبادرة شهد ارتفاعاً كبيراً فى أسعار الحديد أثناء التنفيذ حيث وصل سعر طن الحديد وقتها إلى 48 ألف جنيه ولهذا السبب كانت أسعار الوحدات فى هذا المشروع مرتفعة وبالطبع هذه عوامل تؤثر على التكلفة الإجمالية للمشروع.
خطة التسويق
> ما هى خطتكم لتسويق هذه المشروعات ؟
>> قررنا طرح الوحدات على مراحل وبالفعل تم طرح 1284 وحدة سكنية فى المرحلة الأولى ثم 1500 وحدة فى المرحلة الثانية بتعاقدات بيعية بلغت 10 مليارات جنيه فى المرحلتين وهناك مشاريع تم الانتهاء منها بالكامل مثل مشروع دارة بسوهاج والذى انتهى بنسبة 100٪ بل نستطيع القول إن جميع المشاريع قد تم الانتهاء منها ولكن يتم حالياً الربط على المرافق حيث خطوط الكهرباء والصرف والغاز وبشكل عام سيكون ديسمبر القادم هو الحد الأقصى لتسليم الوحدات التى تم طرحها فى المرحلتين.
> الوحدات التى يتم طرحها من خلال المبادرة هل هى إسكان متوسط أم فاخر؟
>> لدينا كافة أنواع الإسكان فمثلاً مشروع العجيزى بمدينة طنطا والجلاء بمدينة المنصورة يدخل فى إطار السكن البديل فى الوقت الذى تأتى مشروعات مثل رأس البر ومدينة نصر وأيضاً المنصورة ضمن الإسكان الفاخر وهذا هدف المبادرة توفير وحدات داخل العمران القائم لكافة المستويات بأسعار أقل من سعر السوق.
> وماذا عن طرق السداد التى تم إتاحتها فى مشروعاتكم ؟
>> فى المرحلة الأولى طرحنا الوحدات وفتحنا باب التقديم من خلال دفع مبالغ جدية حجز ونظراً لأن الإقبال كان أكثر من الأعداد المطروحة أتحنا أولوية فى المرحلة الثانية لمن لم يسحب مقدم الحجز ولكن تم تغيير الآلية حيث الغينا فكرة مبلغ جدية الحجز وأصبح من يريد وحدة يدفع مقدم حجز بنسبة 15٪ من قيمتها وباقى الثمن يتم تقسيطه على 5 سنوات مع إتاحة إمكانية تقديم طلبات للتقسيط على 7 سنوات مع الأخذ فى الاعتبار إننا نحصل على فائدة أقل من فائدة البنك المركزى والتى تصل لــ 25٪ حالياً حيث وجدنا أن تطبيق نسب الفائدة الحالية يضاعف من سعر الوحدات وبالفعل تقدمنا بمذكرة لمجلس الدولة تم الموافقة عليها لجعل الفائدة ضعيفة جداً.
أيضاً أتاحنا إمكانية التمويل العقارى فى كل مشاريعنا وبالفعل تم توقيع اتفاقية مع ثلاثة بنوك هى البنك الأهلى والقاهرة وبنك التعمير والإسكان وسيتم التوقيع قريباً مع ثلاثة بنوك أخرى وهناك وحدات ستكون ضمن مبادرة البنك المركزى للتمويل العقارى ووحدات خارجها لأن سعرها أعلي.
مشاريع استثمارية
> هل ممكن المرحلة القادمة من خطة عمل الصندوق تشهد مشروعات استثمارية تجارية ؟
>> ندرس هذا بالفعل ونخطط له فمثلاً وزارة قطاع الأعمال تمتلك قطعة أرض فى مدينة نصر على مساحة عشرة أفدنة فعرضنا عليها الدخول فى شراكة معهم لإنشاء مدرسة دولية عليها، ندرس أيضاً إنشاء جامعة خاصة ومول تجارى ففكرة تحويل الصندوق من تطوير العشوائيات إلى التنمية الحضرية جعل له استراتيجية مختلفة تجعله قادراً على الدخول فى مثل هذه المشاريع لتحقيق التنمية فقبل تغيير الاسم لم يكن متاحاً لنا الدخول فى مشروعات تطوير القاهرة التاريخية وكان الأمر سيلقى اعتراضاً من جهات عديدة لكن الآن نحن جزء من نسيج عمرانى نحافظ عليه ونعمل على تنميته.
> نجاح أى مشروع سكنى ليس فيما يقدمه من وحدات ولكن فى آلية توفير الصيانة لتلك الوحدات.. ماذا عن صيانة وإدارة مشاريع مبادرة تطوير عواصم المحافظات والمدن وكذلك المناطق العشوائية ؟
>> الصيانة من الأمور الهامة فى أى مشروع والمستثمر يكون ناجحاً من خلال إدارة المشروع بعد البيع وبالفعل شكلنا لجنة ولدينا إدارة للأصول فى تشكيل الصندوق الجديد ونأهل شركات وحالياً نطرح على الشركات لإدارة المشروع ولدينا اجتماع مع شركة غير مصرية لإدارة الجراجات، وتوفير الأمن والصيانة أمر مهم جداً وأهم من بناء المشروع حتى فى مشروعات تطوير العشوائيات إذا لم يتم إدارة المشروع بشكل جيد سنفقده وأيضاً من ضمن آليات النجاح لهذه المشاريع دراسة احتياجات سكانها لذا ندرس مع رجال الأعمال إقامة مصنعين فى مشروع معاً لتوفير فرص عمل لسكانه نظراً لعدم إمكانية ممارسة الأنشطة التى كانوا يعملون بها فى هذا المكان.
«تطوير القاهرة التاريخية»
> تطوير القاهرة التاريخية من الملفات المهمة التى قام الصندوق بمجهود كبير فيها خلال الفترة الماضية..فماذا يحوى هذا الملف ؟
>> كما ذكرت لم يكن لنا القيام بهذا الدور قبل تغيير اسم الصندوق وتحوله من تطوير العشوائيات إلى التنمية الحضرية ففى بداية عملنا كان الخبراء والاستشاريون يقولون ما علاقة صندوق تطوير المناطق العشوائية بالأماكن التاريخية وكنا بصدد تغيير اسم الصندوق ومهامه ومن ضمنها العمل على تطوير المناطق المميزة عمرانياً وهى الأماكن التاريخية والشغل فى القاهرة التاريخية صعب جداً فمن السهل أن تنشئ 10 آلاف وحدة سكنية فى منطقة صحراوية لكن تجديد واجهة فى القاهرة التاريخية يعد إنجازاً فنحن هنا نعمل فى حوارى وأزقة وأثناء عملك مطلوب منك عدم شل حركة المرور فبدأنا فى وضع خطة للعمل على جانب وننتهى منه وننتقل للجانب الآخر حتى لا نعطل الحركة لذا فإن بدء العمل فى هذه المناطق يحتاج لدراسة والموضوع صعب ومعقد لأن التدخلات فى القاهرة التاريخية مختلفة حيث أحياناً يأتى العمل فى خرابات فنحتاج لكتب تاريخية لإعادة قراءة التاريخ وكتب المستشرقين والصور التى تحفظ تاريخ هذه الأماكن حتى نستطيع معرفة ماهية هذه الأماكن والأشخاص الذين كانوا يعيشون فيها قبل أن تتحول لهذا الوضع فمثلاً نقرأ أن السلطان عندما كان يمر من هذا المكان كان الأهالى يحييونه من المشربيات فنعرف أن هنا كانت هناك مبان تزيينها المشربيات فنبدأ فى البناء على نفس النمط بمعنى أن تخطيط المشاريع فى مشروع تطوير القاهرة التاريخية يحتاج لدراسات تاريخية فمثلاً نعمل حالياً فى تطوير وكالة الشوربجى على مدخل بوابة الفتوح فوجدنا أن وكالة تعنى منطقة تجارية فأنشأنا «بوتيك أوتيل» بحيث يوفر غرفاً فندقية وأسفلها أماكن تجارية بتصميم يحافظ على تاريخ المنطقة بشكل عصرى بمعنى المشروع يضم حمامات سباحة لكن فى نفس الوقت يحافظ على الإطار التاريخي.
هذا بالنسبة للتدخل فى الأراضى الفراغ والخرابات المتهدمة وقد يختلف الأمر فى المبانى التى تحتاج تدعيم وترميم فإذا كان المبنى مسجل أثر تتولى وزارة الآثار المسئولية لكن لو مبانى مسجلة تنسيق حضارى فنحن من يتولى المسئولية وهناك مبان حديثة وهذه المبانى انتهاك لحرمة التاريخ داخل القاهرة التاريخية فنعيدها للشكل الإسلامي.
أيضاً هناك حرف غير متوافقة مع المكان داخل القاهرة التاريخية فليس من المقبول وجود ورش سمكرة ودوكو وسط الأماكن التاريخية التى نخطط أن تكون معرضاً للصناعات اليدوية وبازاراً للمشغولات التاريخية وفى سبيل ذلك أنشأنا فى منشأة ناصر مجمعاً حرفياً على مساحة 60 فداناً لجميع الأنشطة غير المتوافقة مع القاهرة التاريخية يضم 902 ورشة بحيث يترك صاحب النشاط ورشته التى لا تتجاوز مساحتها عشرة أمتار ليحصل على بديل على مساحة قد تصل لــ 80 متراً وجاهزة المرافق ولها طرق ممهدة حيث تقع بالقرب من محور جيهان السادات، أيضاً تم إنشاء 15 عمارة بارتفاع أرضى وتسعة طوابق توفر أكثر من 700 وحدة سكنية حتى يتاح لأصحاب هذه الحرف مساكن مجاورة لأعمالهم كما فى السابق وتتوافر بها كافة الخدمات حيث مسجد وكنيسة ومجمع حرفى للتعليم وهو عبارة عن مدرسة من أربعة طوابق للتدريب على الحرف متناهية الصغر وننسق فى هذا الأمر مع وزارة الصناعة وهناك موقف سيارات و20 فداناً للمصانع الكبيرة وكافتيرات ليكون مجمعاً متكاملاً كامل التأمين.
> وما هى الأماكن التاريخية التى تعملون على تطويرها فى الوقت الراهن ؟
>> نعمل حالياً فى خمس مناطق باستثمارات ٩ مليارات جنيه هى منطقة الحاكم وباب زويلة والروم ودرب اللبانة وحرم الحسين وهى منطقة تمتد على مساحة مائة فدان مع الإشارة إلى أننا نعمل ببطء شديد حتى لا نتسبب فى تعطيل الحركة بالقاهرة بسبب الأعمال التى تتم فى المناطق التى حددناها والمخطط الانتهاء منها خلال سنة، وأيضاً من ضمن الأمور التى نعمل عليها حالياً إيجاد إدارة للقاهرة التاريخية منفصلة عن الصندوق وتكون تابعة لمجلس الوزراء كما هو الحال فى الفاتيكان فهى دولة داخل روما وهذا ما نخطط له بالنسبة للقاهرة التاريخية تكون إدارة مستقلة وحالياً هناك لجنة مؤقتة برئاسة الصندوق وعضوية كل الجهات التى لها علاقة بالأمر من محافظة وآثار وتنسيق حضارى وأوقاف وغيرها من الجهات التى لها علاقة بالأمر وهذا بشكل مؤقت حتى يتم إنشاء إدارة القاهرة التاريخية وتتسلم الأمر.
> هل من الممكن أن يمتد مشروع تطوير القاهرة التاريخية للأماكن التاريخية فى المحافظات ؟
>>من المؤكد وبالفعل تواصلت المحافظ] لدراسة تطوير منطقة مثل رشيد وسنبدأ شغل عليها، كذلك الأقصر وأسوان وغيرها من المحافظات وقريباً ستكون لدينا خريطة قومية بالمزارات التاريخية فى معظم المحافظات.
> من المشروعات التى تندرج تحت بند إحياء التاريخ تطوير مسار أهل البيت.. هل لديكم جهود ؟
>> فى المشروعات المتداخلة مع المسار لدينا جهود مثل تطوير شارع حسن الأنور ومشروع حدائق الفسطاط والمنطقة المحيطة بالمشروع.
> لا يجب أن نغفل الدور العظيم الذى لعبه الصندوق فى تخليص كافة محافظات مصر من المناطق العشوائية..إلى أين وصلتم فى هذا الملف وهل تم القضاء على كافة المناطق الخطرة المستهدفة ؟
>> كان لدينا 357 منطقة خطرة تم الانتهاء منها تماماً باستثناء 10 مناطق مصنفة خطورة من الدرجة الثانية بمعنى أنها غير خطرة على الحياة وهى خاصة بالأملاك لأننا لا نستطيع التدخل فيها فلو صرفنا عليها ملكيتها ستوؤل لمن؟ وهنا دورنا يتلخص فى إتاحة تراخيص الهدم والبناء وهى مناطق عشوائية من حيث الشكل العمرانى وتضم حوالى 12 ألف وحدة، لكن بخلاف ذلك تم تطوير 247 منطقة وكنا نستهدف توفير 247 ألف وحدة انتهينا بالفعل من 237 ألف وحدة بتكلفة 40 ملياراً بخلاف سعر الأرض 23 ملياراً لتصل تكلفة تطوير المناطق العشوائية إلى 63 مليار جنيه.
أيقونة التطوير
> من ضمن المشروعات التى تمثل أيقونة فى ملف تطوير العشوائيات مثلث ماسبيرو والذى مازال يشهد أعمالاً حتى الآن.. ماذا عن وضعه ؟
>> مثلث ماسبيرو كمشروع دورنا فيه كصندوق انتهى حيث كانت مهمتنا التفاوض مع الأهالى والملاك وصرف التعويضات حيث تم صرف 3.5 مليار للأراضى ومليار للسكان بجانب 560 وحدة فى الأسمرات وتم تسليم المشروع لهيئة المجتمعات العمرانية هى المسئولة عن الأعمال الجارية حالياً.
> وماذا عن مشروع سور مجرى العيون؟
>> نفس السيناريو الخاص بمثلث ماسبيرو كررناه فى سور مجرى العيون حيث وفرنا ألف وحدة للأهالى فى بدر وتم نقل أنشطة المدابغ للروبيكى وتم صرف 350 مليون جنيه للأنشطة غير السكنية والمصانع تم تعويضها من قبل هيئة المجتمعات العمرانية التى تسلمت الأرض وقامت ببناء مشروع أرابيسك على مساحة 94 فداناً.
> نموذج جديد فى التطوير قدمتوه من خلال مشروع روضة السيدة الذى يتم تكراره الآن فى الطيبي.. إلى أين وصل المشروع؟
>> مشروع الطيبى الذى يسمى روضة السيدة 2 وهو شبه تم الانتهاء منه ويوفر 400 وحدة بتكلفة 600 مليون منها 200 وحدة للسكن البديل و200 وحدة آخرى سيتم تسويقها عقارياً وهناك 3 مناطق أخرى بالسيدة زينب سيتم تطويرها داخل شارع السد بنفس الطراز المعمارى للمنطقة.
حدائق الفسطاط
> مشروع حدائق الفسطاط واحد من أكبر المشاريع التى ينفذها المشروع فى الوقت الراهن.. ما تفاصيله؟
>> ننفذ واحدة من أكبر الحدائق فى الشرق الأوسط وأفريقيا بتكلفة استثمارية 12.5 مليار جنيه على مساحة 500 فدان فالحدائق الصناعية ذات المساحات الكبيرة قلائل على مستوى العالم، هناك حديقة على مساحة 800 فدان فى امريكا وآخرى بفرنسا وبهذا المشروع ندخل موسوعة الأرقام الكبيرة فى الحدائق، والمشروع يضم منطقة القصبة والمنطقة التجارية والاستثمارية والفنادق والمغامرات والتباب والمنطقة الأثرية ومنطقة الحفريات والمنطقة الثقافية ومشاتل للنباتات النادرة، وقد تم الانتهاء من منطقة ساحة عمرو وجارى ربط التيار بكنترول الكهرباء، كذلك تم الانتهاء من المنطقة الثقافية وهى عبارة عن ممركبير تتوافر فيه نوافير وعلى اليمين واليسار مطاعم حتى نصل لمتحف الحضارات ومنها يمكن مشاهدة القلعة والأهرامات بجانب متحف الحضارات، وبجوارها المنطقة الاستثمارية وبها مجموعة كبيرة من المطاعم والارينا التى تتسع لــ 9آلاف مشاهد.
أيضاً منطقة الحفريات حيث حفريات مدينة الفسطاط القديمة وهى منطقة آثرية والآثار تعمل بها حالياً وسيتم افتتاح المشروع دون الانتهاء من هذا الجزء حيث نخطط ليكون مزاراً ليشاهد زوار الحديقة ترميم الأسوار والمبانى والمخازن لمدينة القاهرة القديمة والمنطقة على مساحة 47 فداناً داخل المشروع، والنباتات نادرة وأحضرناها لزراعتها وفى استشارى لهذا الأمر حيث تم إحضار نباتات من حلايب وشلاتين وآخرى من سانت كاترين وسيتم توفير المناخ المناسب لزراعتها.
وكان من المقرر الانتهاء من المشروع ديسمبر القادم لكن هناك تأخير بسبب التدفقات المالية لذا ستدخل هيئة المجتمعات كشريك لعمل تدفقات ومن المخطط الانتهاء من المشروع بالكامل منتصف 2025.
أيضاً ننفذ مشروع سكنى وهو «الفسطاط فيو» وهو مشروع استثمارى فى الجهة المقابلة بديل لمنطقة بطن البقرة التى تم نقل سكانها للأسمرات ويوفر 2300 وحدة بتكلفة 5.6 مليار جنيه ونسبة التنفيذ بلغت 20٪ وهو أول مشروع يتم تسويقه «أوف بلان».
> من وجهك نظرك هل سيساهم هذا المشروع فى تغيير خريطة السياحة فى القاهرة ؟
>> بالطبع فالمشروع سيكون واجهة سياحية للقاهرة سيتم إضافتها على الخريطة الخاصة بالمناطق السياحية فليس الهدف من المشروع إيجاد حديقة الدخول إليها بتذكرة فمن الممكن جعلها مجاناً ولكننا نريد أن يأتى الجميع لمشاهدة ما تضمه من فنادق ومطاعم وبازارات تلبى احتياجات كل المستويات داخل حديقة ترفيهية توفر 400 غرفة فندقية داخل منطقة أثرية فعلى سبيل المثال خطة تسويق مشروع « الفسطاط فيو « يعتمد على أنه فى مواجهة مشروع سياحى لذا نخطط لتحويل عمارتين فى المشروع لشقق فندقية.
وستكون هناك شركة إدارة عالمية لإدارة المشروع لتحقق لنا عائداً جيداً فعلى سبيل المثال عرضت على شركة بأن المشروع فى السنة العشرين سيكون عائده 1.2 مليار جنيه إلا أننى رفضت حيث نخطط لنسبة من العائد مع ربطه بالدولار وهو ما يتوقع أن يكون فى حدود من 500 مليون فى السنة إلى 750 مليون.
«المناطق غير المخططة»
>إلى أين وصلتم فى خطة تطوير المناطق غير المخططة ؟
>> المستهدف لدينا كان 152 ألف فدان من المخطط الانتهاء منها بحلول 2030 حيث نستهدف تحسين جودة الحياة لسكانها وقد انتهينا من 10 آلاف فدان ونعمل حالياً فى 10 آلاف أخرى وقريباً سيكون لدينا مشاريع لتطوير مناطق غير مخططة فى محافظات الجيزة، القليوبيه، الدقهلية، دمياط، والمنيا وبشكل عام نعمل على هذا الملف ببطء فعلى سبيل المثال منطقة مثل بطن البقرة لو كنا تدخلنا لإعادة تخطيطها وتوفير خدمات بها ثم تم إزالتها لكانت قد تحققت خسائر كبيرة لذا نعمل بخطوات مدروسة حتى لا نفقد أى مكاسب.
> ماذا عن المكاسب التى حققتوها خلال ملف التطوير ؟
>> لدينا انتصاران داخل القاهرة التاريخية الأول صدور قرار من مجلس الوزراء باعتبار المشروعات التى ينفذها الصندوق داخل القاهرة التاريخية مشروعات قومية وهذا انتصار كبير جداً، الأمر الثانى إنشاء لجنة لتسهيل استخراج التراخيص داخل القاهرة التاريخية للتسهيل على المواطنين وهذا يبين اهتمام القيادة السياسية والرئيس بهذا الأمر.
> ماذا عن الميزانية الخاصة بالصندوق ؟
>> نحن الآن أصبحنا صندوقاً اقتصادياً لدينا ميزانية 3 مليارات جنيه مساهمة و٢ مليار ضريبة عقارية هذا بخلاف ميزانية عواصم المحافظات فلها بنود خاصة.
